A tributação do lucro imobiliário é interpretada pela Receita Federal através da Solução de Consulta COSIT n. 254, de 15/09/2014, ratificada em 2021, através da Solução de Consulta COSIT n. 7, de 04/03/2021, que passou a considerar que, se a atividade de compra e venda de imóveis constar do objeto social da empresa alienante, as receitas decorrentes integram o seu resultado operacional, estando, assim, sujeitas à base presumida de tributação, ainda que o imóvel tenha sido anteriormente utilizado para locação, ou mesmo quando tenha sido contabilmente classificado como ativo permanente (caso, por exemplo de um edifício-sede).
Em síntese, pode-se concluir que, atualmente, a base de tributação da atividade imobiliária, para empresas optantes pelo lucro presumido e que tenham em seus atos constitutivos a compra e venda de imóveis como atividades integrantes do seu objeto social, é a seguinte:
. A base de cálculo do IRPJ corresponde à aplicação do percentual de presunção de 8% sobre a receita bruta auferida.
. Sobre a mesma receita bruta, o percentual da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido CSLL, é de 12%.
. Por fim, as contribuições para o PIS e a COFINS são aplicadas pelo regime cumulativo, respectivamente nas alíquotas de 0,65% e 3%.
Questão que suscita controvérsia entre o entendimento da Receita Federal e a interpretação dos tribunais, decorre das operações de venda quando há permuta ou torna. O Parecer Normativo COSIT n. 9, de 04/09/2014, interpreta que constituem receita bruta tanto o valor do imóvel recebido em permuta quanto o montante recebido a título de torna.
Segundo o supracitado Parecer, numa operação de venda de imóveis realizada por uma pessoa jurídica optante pelo lucro presumido, caso o valor recebido seja constituído em parte por outros imóveis (permuta), e em parte por dinheiro (torna), considera-se como receita auferida tanto a permuta quanto a torna, ainda que a permuta não represente, na prática ingresso de receita.
Com efeito, ainda que a torna represente ingresso efetivo de receita, ficando assim sujeita à tributação, a permuta, de modo diverso, representa ingresso de estoque de bem para revenda, somente se convertendo em receita quando da alienação futura do bem. Se tributada a permuta por ocasião do ingresso do imóvel em estoque, o mesmo seria novamente tributado quando da sua revenda.
A despeito de tal interpretação, é diverso o entendimento dos Tribunais sobre a matéria, predominando o entendimento de que é inexigível IRPJ, CSLL, PIS e COFINS incidentes sobre o montante de operações de permuta de imóveis, salvo o valor referente à torna.
Por Ciro Rocha – perito fiscal e consultoria tributária
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